El drama del alquiler en España: Suben precios y recrudecen condiciones para los inquilinos

La media del Gobierno de limitar la actualización de la renta anual de alquileres al dos por ciento parece crear un efecto contrario a lo que pretende. Muchos propietarios no renuevan y resuelven los contratos para alquilar las viviendas a precio de mercado, pues es superior.

En un contrato de alquiler se acuerda la renta y su actualización, dicha cuestión forma parte de la autonomía de voluntad de las partes. En la inmensa mayoría de los contratos, la actualización se efectúa conforme variaciones experimentadas por el IPC publicadas por el INE. Se podría acordar que la actualización sea conforme IGC o ARCA, pero no es lo habitual.

A lo largo de la historia, el mercado inmobiliario ha ido ajustando sus precios conforme las actualizaciones anuales, pues en cada renovación el propietario puede actualizar la renta y el inquilino puede optar por aceptarla o resolver el contrato si no desea continuar al precio actualizado.

En España ha habido momentos en los que la actualización del IPC ha sido negativa, pero generalmente sube entre un uno y cuatro por ciento anual aproximadamente. Entre los años 70 y 80 se produjeron las mayores subidas del IPC en España, pero de manera correlativa a la revalorización económica.

Es cierto que en 2022 ha subido más de lo normal, un 5,8 por ciento (aunque en junio de 2022 llegó a superar el 10 por ciento). Esta subida del IPC unida a la inflación y crisis económica ha hecho que el Gobierno haya tomado la medida de limitar la actualización de rentas de alquileres durante 2023 al dos por ciento, pues está previsto que la subida del IPC en 2023 siga siendo elevado.

Los límites en la renta anual de alquileres provocan "inestabilidad"

La aparente intención era que los inquilinos tuvieran mayor estabilidad y liquidez al no tener que pagar los incrementos del IPC que pactaron, pero lo que ha conseguido es una inestabilidad absoluta en la que han subido los precios de alquiler. Muchos inquilinos que llevan años alquilados están teniendo que optar entre resolver su alquiler o aceptar la propuesta de firmar un nuevo contrato a precio de mercado.

Esta limitación la aprobó el Real Decreto-ley 11/2022 de 25 de junio, que modifica el Real Decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo de 2022 que en diciembre ha sido prorrogado y que será de aplicación para alquileres que se renuevan en 2023. Imponer un tope a la actualización del IPC de los alquileres supuestamente pretendía proteger a los inquilinos, pero realmente ha supuesto una limitación de derechos de los propietarios.

En vez de aplicarse a los nuevos contratos exclusivamente que permitiría valorar dicha cuestión por los propietarios que van a alquilar su vivienda, afecta a los contratos ya concertados sin tener en cuenta dicha imposición, lo que supone una privación de decisión de los propietarios: de haber sabido que iban a limitar sus derechos, hubieran tenido la posibilidad de valorar si querían alquilar su inmueble, o no. 

El efecto de este decreto ha sido perjudicial para propietarios e inquilinos. En este caso, ayudar a unos ciudadanos a costa de limitar los derechos de otros (no a costa de recursos públicos) ha acabado suponiendo un gran desajuste e inestabilidad económica.

Cartel de alquiler.

Es cierto que han existido malas prácticas por parte de muchos propietarios que han hecho oídos sordos a dicha medida y han intentado subir la renta conforme actualización del IPC sin poder hacerlo. Debemos aclarar que el inquilino puede oponerse y podrá abonar la renta pactada y la actualización del dos por ciento anual. En este sentido, debemos de tener en cuenta dos situaciones totalmente diferentes en función de si el propietario arrendador puede instar la resolución del contrato por haber expirado su plazo, o no.

Conviene aclarar que la Ley de Arrendamientos Urbano en aras de garantizar cierta estabilidad a los inquilinos que alquilan una vivienda, establece ciertos plazos en los que el propietario no podrá resolver el contrato. Los plazos han ido cambiando y podemos distinguir, en defecto de acuerdo de las partes, dos plazos por imperativo legal en función de la fecha del contrato.

Plazos de resolución de contratos

Los contratos de alquiler celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019 tiene una duración obligatoria para el propietario de tres años y después renovaciones anuales.

Los contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 tendrán una duración obligatoria para el propietario de cinco años si este es persona física y siete si este es persona jurídica. Para el caso de que no se resuelva en dicho momento, para el propietario tendrá obligatoriamente una duración añadida de otros tres años. Pasado este momento ya se renovará por años y cualquiera de las partes podrá instar su resolución en sus sucesivas renovaciones anuales.

Pues bien, dicho esto, si nos encontramos ante una renovación de contrato en la que el propietario pueda optar por la resolución, al no estar obligado a mantenerlo, es perfectamente legal que inste la resolución de contrato y que para el caso de que proponga un nuevo contrato entre las partes, pueda proponer la cantidad que considere oportuna. Es evidente que si es excesiva el inquilino podrá optar por resolver el contrato.

Si por el contrario nos encontramos ante una renovación que es obligatoria para el propietario, no se podrá realizar una actualización mayor a la fijada, normalmente la pactada en el contrato, el IPC, pero actualmente el máximo de dos por ciento impuesto por el Gobierno.

Por ello, la realidad de lo que está pasando es que los propietarios sistemáticamente están resolviendo contratos de alquiler que llevaban muchos años precisamente a causa de la limitación del Gobierno y está previsto que lo sigan haciendo en las sucesivas fechas de expiración de plazo.

Toda la sociedad está sufriendo las consecuencias de la inflación, pero el hecho de que un propietario vea que no puede actualizar la renta como debería tener derecho y ciertas medidas como las de paralización de desahucios y lanzamientos de personas vulnerables que está vigente en España después de reiteradas renovaciones hasta el 31 de junio de 2023, hace que muchas personas directamente opten por no alquilar su vivienda.

Esta situación supone que algunas viviendas queden vacías pues los propietarios prefieran no alquilarlas ante esta situación. Otros propietarios optan por resolver contratos al ver que se mantienen rentas bajas y desactualizadas con relación al precio que está en el sector inmobiliario, que precisamente en este contexto social y económico sí han experimentado una gran subida.

Subida en el precio de los alquileres en España

En Madrid ha subido el precio de los alquileres un once por ciento y en general en las principales ciudades de España. En algunos casos especialmente pronunciados como en Málaga la subida ha llegado al 21,8 por ciento.

Además, en paralelo existe una coincidente tendencia en la que los propietarios están pidiendo la resolución anticipada de los contratos de alquileres por necesitarlo para uso propio o familiares directo. Esta situación es posible siempre y cuando exista un motivo real para ello y así conste expresamente en el contrato de alquiler y sea comunicado a los inquilinos.

En definitiva, existe una imposición de no actualizar los alquileres por encima del dos por ciento que ha sido totalmente contraproducente, pues el mercado del alquiler ha experimentado una de las mayores subidas de la historia y lo que está pasando es que los contratos que se renuevan mantienen rentas más bajas por su limitación de alquiler y los propietarios optan por finalizar contratos en cuanto pueden. La explicación es muy sencilla, los precios del mercado de alquiler mayoritariamente han subido incluso por encima del IPC.