El Ayuntamiento de Madrid aprueba la Operación Chamartín y abre la caja de los truenos al convertir a Trinitario Casanova en árbitro del millonario proyecto

El Ayuntamiento de Madrid aprobó este lunes con los votos favorables de todos los grupos políticos el proyecto urbanístico "Madrid Nuevo Norte", más conocido como "Operación Chamartín".  Este proyecto supone la mayor operación urbanística de Europa y una de las más importantes de la democracia española en toda su historia por el volumen de terreno a edificar y el número de viviendas y equipamiento que se construirá si recibe la preceptiva autorización de la Comunidad de Madrid.

Pero todavía quedan algunos escollos que superar por parte del consorcio Desarrollo Castellana Norte (DCN) como negociar los derechos de reversión de las familias afectadas, ya que los terrenos donde se quieren construir fueron cedidos a Renfe para uso terciario, construir vias y una estación de tren. Al extinguirse ese uso los terrenos, por ley, debían volver a sus antiguos propietarios o, en su caso, a los herederos, cuyos derechos de reversión fueron comprados por el polémico empresario Trinitario Casanova.

En total logró hacerse con 1.200.000 metros cuadrados de los terrenos de los 3.300.000 metros. De todo este espacio, según el último plan de 2004, se podrían dedicar a edificabilidad lucratia unos 1.480.000 metros y otros 1.050.700 metros a uso residencial. El resto sería dedicado a zonas verdes, accesos y servicios y a construir la futura Ciudad de la Justicia, uno de las peticiones de Manuela Carmena, anterior alcaldesa de Madrid.

Trinitario Casanova, propietario del Grupo Baraka.

Gracias al acuerdo firmado el pasado mes de abril por su grupo Baraka, Casanova se ha convertido en el árbitro de la operación inmobiliaria más importante de España. Baraka ha logrado a golpe de talonario hacerse con la más importante operación inmobiliaria de Madrid, comprando a 400 euros por metro cuadrado los derechos de reversión a un millar de familias de la asociación No Abuso dentro de la Operación Chamartín.  Esta asociación aglutina a la mayor parte de familias propietarias de esos terrenos.

Aunque la firma del acuerdo se materializó en abril, de momento sólo ha desembolsado un euro por metro cuadrado, comprometiéndose a pagar el resto si el proyecto sale adelante. En total, 1,2 millones de euros de momento, que se convertirán en 480 millones de euros si finalmente el proyecto logra salir adelante.

El plan ha previsto, de momento, asignar una  edificabilidad total de 2.600.000 metros cuadrados. Haciendo unas cuentas simples, a Baraka le correspondería aproximadamente la mitad. Los expertos calculan a estas parcelas un valor definitivo bruto en torno a  6.500 millones de euros. Por tanto, si alguien quiere construir tendrá que pactar con Baraka, a no ser que esta misma empresa compre directamente los terrenos a Adif, lo que implicaría desembolsar otros 1.000 millones de euros, que es el dinero prometido por DCN (Desarrollo Castellana Norte, heredera de Duch) a Renfe.

El pelotazo del negocio es evidente, tanto que Trinitario Casanova decidió el pasado mes de abril arriesgar 1,2 millones de euros en opciones sobre los derechos de reversión, aunque él podría actuar tanto como intermediario para posteriormente revender estos derechos; como constituirse en promotor inmobiliario.

Toda la operación fue concedida en 1994 por Adif (Renfe) a la empresa Duch (Desarrollo Urbanístico Chamartín), que en 2003 se convirtió en DCN (Distrito Castellana Norte). DCN es una sociedad constituida por el BBVA (que heredó el proyecto tras absorber a Argentaria) y Constructora San José.

Imagen del futuro distrito Castellana Norte.

En la década de los 50 del siglo pasado Renfe expropió estos terrenos para construir su estación de tren e instalar vías de tren y se comprometió ante los propietarios de esos terrenos, pequeñas huertas en su mayoría, que si cambiaba el uso debería devolverlos. Como en 1994 ADIF decidió cambiar este uso al pactar con entonces Duch, ahora DCN; los herederos de aquellos propietarios se organizaron en varias asociaciones, una de ellas No Abuso constituido por un millar de propietarios, aproximadamente.

Recurso en el Tribunal Supremo

Pero la Operación Chamartín ya nació con muchas complicaciones legales, porque tras la paralización del proyecto por parte de un juzgado, la operación ha ido sufriendo varios bandazos legales, con denuncias y recursos, siempre liderados por un pequeño gabinete jurídico de Valladolid, EJL, en nombre de los afectados, hasta que en 2012 el Tribunal Supremo dijo que nadie tenía razón en el pleito porque la desafectación –cambio de uso- todavía no se había producido.

En realidad, el Tribunal dictó que "al no acreditarse la desafectación tácita" de los terrenos, "no procede la reversión", lo que supone un reconocimiento expreso de que existen esos derechos de reversión en el momento que Adif firme su venta definitiva a DCN. Sin embargo, desde la empresa DCN aseguraron que el Tribunal les daba la razón y no tendrían que pagar por esos derechos a los herederos de los terrenos.

Todo apunta a que Operación Chamartín se enfrenta a una batalla de interpretaciones legales y probables conflictos judiciales, en la que DCN defiende que estos derechos no existen, mientras que los abogados de Casanova aseguran que la ley está de su parte. Ahora, con la aprobación del plan por parte del Ayuntamiento de Madrid y a la espera de que se ratifique en la Comunidad de Madrid es cuando comienza de verdad el juego de pactos y ventas. La caja de los truenos ha sido abierta y queda por ver cómo se cerrará.