Hipotecas inversas: La peligrosa forma de complementar la jubilación que amenaza con instalarse en España

Aseguradoras y entidades financieras estarían presionando a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones para legislar y aumentar las posibilidades de comercialización de las llamadas Hipotecas Inversas. Un producto que, como su propio nombre indica, es un préstamo cuya garantía es un inmueble -garantía hipotecaria- pero en el que al revés de una hipoteca normal no se realizan pagos si no lo que se recibe es un cobro. 

Este es el punto clave y el que ha generado grandes problemas en la comercialización minoritaria de este producto que en los próximos meses puede multiplicarse. La deuda de una hipoteca inversa no disminuye con el tiempo, lo contrario, aumenta. Así, cuando llega el momento del fallecimiento, los herederos de la vivienda decidirán si asumen (y pagan) la deuda manteniendo la propiedad del inmueble o no la aceptan y pierden la propiedad.

Actualmente para acceder a la hipoteca inversa hay que ser mayor de 65 años o tener una discapacidad reconocida igual o superior al 33%, dependencia severa o gran dependencia. Se puede realizar sobre cualquier inmueble, habitual o segunda residencia, en el que sea titular. La forma de pago normal es recibir una renta periódica, pero ¿Hasta cuándo?

Los enormes riesgos de la hipoteca inversa

El principal problema que hace que muchas de las operaciones con hipotecas inversas no sean viables es la cantidad por cobrar. Muchos inmuebles tienen un valor insuficiente, o, mejor dicho, la cantidad que se recibe todos los meses es muy pequeña.

Esto se produce porque, de entrada, la cantidad que se dispone en la hipoteca inversa no suele exceder del 70% del valor del inmueble. Pero esto es solo el principio. También se añade un seguro para garantizar, si se consume el total del valor de la vivienda, una renta vitalicia una vez consumido el valor de la vivienda. Este seguro se paga como prima única y su importe, muy elevado, se resta del valor de la vivienda. 

Las viviendas de los mayores de 65 años en las grandes ciudades son el objetivo principal de la Hipoteca Inversa

El resultado es que en muchos casos los herederos pueden encontrarse que una hipoteca inversa solicitada poco tiempo antes ha consumido la totalidad del valor de un inmueble que ha costado pagar durante muchos años.

Los puntos clave que no hay que olvidar

Más allá de los límites que puede contemplar la futura legislación hay que tener muy en cuenta dos puntos clave.

El primero que la renta sea suficiente con relación al valor de la vivienda. No hay que olvidar que en caso viviendas más habituales hay importantes ventajas fiscales a la venta (no tributan los beneficios en el IRPF) si se convierte en una renta vitalicia, en este caso, por el 100% del valor del inmueble.

En segundo lugar, conocimiento previo de los herederos del hipotecado. No es un punto obligatorio, pero si recomendable para evitar problemas futuros.