La 'inquiocupación' en España supone una pérdida media de unos 12.000 euros para el propietario

Existen organizaciones que defienden la suspensión y paralización de los desahucios y también otras organizaciones que defienden todo lo contrario, mayor agilidad y contundencia en la tramitación de procesos de desahucio, tanto respecto de resoluciones contractuales como en situación de ocupación. Ambos reivindican reformas legales en un sentido y en otro. ¿Se reformará la Ley para proteger a las familias vulnerables restringiendo los procesos de desahucio? ¿Existen opciones intermedias?

¿Qué es la inquiocupación? Se trata de un término cada vez más utilizado coloquialmente para referirse a aquellos inquilinos que, a pesar de tener contrato de arrendamiento, no pagan el alquiler y en la práctica supone la ocupación de la vivienda que para el propietario puede suponer meses y hasta años para recuperar su inmueble, durante los que no percibe las rentas y teniendo pérdida patrimonial que después no es cobrada por ser insolventes los arrendatarios. Hablamos del fenómeno bautizado como la inquiocupación.

Por un lado, el propietario tiene el perjuicio de las rentas dejadas de percibir, además, los gastos necesarios para la tramitación del proceso de desahucio (abogado, procurador y en muchos casos cerrajero), suministros que el propietario en ocasiones debe de asumir por estar contratados a su nombre y gastos de reparación del inmueble una vez recuperada la posesión si no se ha entregado en correcto estado.

De media una inquiocupación para el propietario puede suponer una pérdida patrimonial de unos 12.000 euros aproximadamente, pero si el inquilino no es solvente, el propietario no recupera nunca ese dinero.

La peculiaridad de esta situación es que no es que el propietario no tenga derecho a reclamar las cantidades adeudadas por el inquilino, lo que ocurre es que suele ser insolvente y por ello la recuperación de la deuda no es viable y en la práctica al inquilino no le supone ninguna consecuencia legal, únicamente que mantendrá una deuda civil que, de no tener patrimonio futuro, nunca pagará.

Suspensión de procesos de desahucio en casos de vulnerabilidad

Real Decreto-ley 16/2021 de 3 de agosto por el que se adoptan medidas de protección para aquellos colectivos que por su vulnerabilidad puedan ser objeto de desahucio. Esta ley supone la renovación de las medidas previamente adoptadas que tenían vigencia hasta el 9 de agosto. En la práctica, las personas arrendatarias que sean demandadas en un proceso de desahucio por resolución de contrato por impago o expiración de plazo, tendrán la posibilidad de iniciar un incidente de suspensión extraordinaria del proceso.

En primer término, el inquilino tendrá que acreditar encontrarse en situación de vulnerabilidad que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva (los servicios sociales acaban emitiendo un informe al respecto), dando después traslado a la propiedad para que alegue lo que estime oportuno y en su caso pueda también pueda alegar que, en su caso, se encuentra en situación de vulnerabilidad. Después de los trámites oportunos (que se pueden demorar meses), resolverá el juez en atención a las circunstancias del caso, suspendiendo el proceso por apreciar vulnerabilidad de la parte demandada o no apreciándolo y en ese caso, ordenando la continuidad del procedimiento.

¿Qué se valora a los efectos de declarar la vulnerabilidad?

1. Haber pasado a estar en una situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída en la facturación de al menos el 40%

2. Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere estos umbrales (en el mes anterior a la solicitud de la moratoria): Los requisitos económicos al efecto son los siguientes, teniendo en cuenta el IPREM (537,84 euros) son:

• En una unidad familiar general, que no se obtengan ingresos 3 veces superiores al IPREM (1.613,52 euros).
• Para el caso de que existan hijos a cargo +0,1 veces el IPREM por hijo (53,78 euros más por cada hijo).
• Familias monoparentales, +0,15 veces el IPREM por hijo (80,67 euros más por cada hijo).
• Persona mayor de 65 años, +0,10 veces el IMPREM (53,78 por cada persona mayor).
• Si alguno de sus miembros tiene declarada discapacidad superior al 33%, dependencia o enfermedad de incapacidad permanente, que no se obtengan ingresos 4 veces superiores el IPREM (2.151,36 euros).
• Casos hipotecarios que padezcan parálisis cerebral, discapacidad intelectual igual o superior al 33% o física igual o superior al 65% o enfermedad grave, que no obtenga ingresos 5 veces el IPREM (2.689,20 euros).

¿Quiénes son los miembros que conforman la unidad familiar?

1. La persona que firmó el contrato de alquiler.
2. Su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita.
3. Los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
4. El cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda.

¿Los arrendadores tienen derecho a una compensación?

Según publicación del Gobierno:

“Los arrendadores tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en la renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.”

Conclusión y valoración personal:

Con la crisis económica derivada de la crisis sanitaria, muchas familias han sufrido la vulnerabilidad y era necesario protegerlas. El problema es que además de haberse protegido a personas necesitadas, se ha desprotegido correlativamente a muchos propietarios a los que se le han suspendido los procesos de desahucio injustamente por haber apreciado la situación de vulnerabilidad a un inquilino que, lejos de ser una persona necesitada, se ha aprovechado de dicha situación.

Por ejemplo, los coloquialmente llamados inquiocupas, que son personas que van alquilando pisos sucesivamente y no pagando el alquiler, pero permaneciendo en la vivienda hasta que son desalojados. Estas personas son insolventes y el propietario no podrá cobrarles la deuda, pero suelen cumplir los requisitos establecidos para la suspensión del desahucio.

¿Qué ocurrirá a partir del 31 de octubre de 2021? Aún es incierto, lo que supone una gran incertidumbre e inseguridad jurídica.