Cómo, cuándo y hasta que cuánto pueden subirte el alquiler de tu vivienda

El portal de venta y alquiler de viviendas Idealista acaba de poner cifra a la subida de los alquileres desde septiembre del 2016 a septiembre de 2018, un 14,91%. En regiones como Extremadura, Aragón, Castilla La Mancha y Murcia esta subida es inferior al 10%. En el extremo opuesto Navarra y Canarias, ambas tienen incrementos muy superiores al 20%. Una cifra que en todo caso está dificultando el acceso al mercado de la vivienda. Por ejemplo, en Madrid, se calcula que el precio se ha elevado en un 28% en los últimos cuatro años. Pero más allá de las causas, que casi todos achacan a la menor oferta en pisos, especialmente en las zonas de mayor valor como áreas turísticas de costa o grandes ciudades, lo que es importante es conocer cuándo nos pueden subir el alquiler, cómo nos deben comunicar esta subida y de cuánto puede ser la misma.

La fecha de firma del contrato de alquiler, factor determinante

El punto en común de todos los contratos es que en un alquiler en vigor sólo se puede actualizar los precios anualmente, pero, los diferentes cambios normativos sobre los contratos de alquiler han dado como resultado que, dependiendo de la fecha de firma del contrato tengamos notables diferencias.

Antes del 6 de junio de 2013

El 5 de junio se publicó en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que trajo cambios importantes y que supone el primer punto de corte en las características de los contratos de alquiler con respecto a la modificación de sus precios:

• Durante el primer contrato, que tiene que tener una vigencia de 5 años, se puede actualizar con el Índice de Precios al Consumo (IPC) general que publica el INE.
• Si se renueva o prorroga el mismo tiene que ser por un plazo mínimo de tres años. En ese momento se puede revisar libremente el precio del alquiler, si no lo hace seguirá actualizándose año a año por el IPC general.

Para realizar esta actualización se tiene en cuenta la variación del IPC en los últimos 12 meses (interanual) teniendo en cuenta la última referencia publicada cuando toque actualizar el contrato. Por ejemplo, si firmamos nuestro contrato en el mes de abril y la última publicación del IPC se hizo en febrero, tomaremos esta referencia.

Realizar este paso es muy sencillo, ya que el propio Instituto Nacional de Estadística ofrece una herramienta online para realizar esta actualización.

Después del 6 de junio de 2013 y hasta el 1 de abril de 2015

El cambio normativo de la Ley de Fomento del Alquiler trajo consigue cambios importantes:

• En el contrato, arrendador y arrendatario pueden pactar libremente como realizar la actualización anual del precio del alquiler.
• Si no existe este pacto, la actualización continuará realizándose con el IPC general.

Cambios desde el 1 de abril del 2015

El 31 de marzo de 2015 se publicó la Ley de Desindexación de la Economía Española cuyo objetivo principal es desvincular la actualización automática de precios a distintos servicios para ganar en competitividad y eficiencia. Esto tiene su reflejo en los contratos de alquiler que dejan de actualizarse de forma obligatoria.

Por todo esto, los contratos firmados a partir del 1 de abril actualizarán los precios de la siguiente manera:

• Arrendador y arrendatario podrán pactar libremente como se actualizarán anualmente los precios.
• Si se especifica en el contrato la actualización anual de precios, pero no cómo se hará esta modificación, se utilizará el Índice de Garantía de Competitividad que también publica el INE periódicamente. El punto más importante de este índice es que su mínimo será del 0% (nunca podrán bajar los precios), y el tipo máximo es del 2%.
• Si no hay pacto, los precios no podrán actualizarse durante el tiempo en el que esté el contrato en vigor.