18 de octubre de 2019
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FIN DE SEMANA

En qué tengo que fijarme para conseguir una hipoteca con las mejores condiciones

Buscar las mejores hipotecas es una labor fundamental a la hora de comprar una vivienda. Algo normal si tenemos en cuenta que la hipoteca es sin duda una la decisión financiera más importantes en la vida de la mayoría de las personas. En primer lugar, por su importe, pocas decisiones a lo largo de la vida tendrán una cuantía tan considerable. En segundo lugar, por el plazo, la media se sitúa entre los 25 y los 30 años, pero pueden tener aún mayor duración si compramos una vivienda de importante valor en una gran ciudad. Y, en tercer lugar, porque en la mayoría de los casos no estamos financiando cualquier cosa, estamos pagando nuestra vivienda habitual, el que será nuestro hogar durante mucho tiempo y cualquier decisión sobre su financiación repercutirá sobre el propio futuro de un bien que es la primera garantía en caso de impago.

Por todo ello, a la hora de contratar un préstamo con garantía hipotecaria y buscar aquellas hipotecas más baratas  hay que analizar muy bien todos sus condicionantes: precio (interés), referencial en las hipotecas variables, cuantía, comisiones y plazo. Como ves son múltiples las variables que pueden determinar lo qué pagaremos por nuestro préstamo hipotecario y muchas de estas están interrelacionadas. Te explicamos todo lo que debes tener en cuenta para que tomes la mejor decisión que te permita comprar la vivienda ahora procurando minimizar el riesgo o tener problemas de pago en el futuro.

Tipo de interés de mercado o tipo de referencia

 

Este es un factor exógeno y difícil de prever. Para evitar que nuestra cuota varíe dependiendo de las fluctuaciones del tipo de interés, existen las hipotecas de tipo fijo, que son aquellas en las que conocemos de antemano qué tipo de interés se nos aplicará en todo momento a nuestra hipoteca, pero que, aunque se contraten más, siguen siendo una minoría frente al número de préstamos hipotecarios de interés variable. En esta última modalidad, la cuota a pagar se rige por un índice de referencia, el más utilizado en la mayoría de los casos es el Euribor a 12 meses, actualmente en negativo, por lo que su variación es un elemento fundamental para determinar el coste de la hipoteca.

En los últimos meses, el Euribor ha profundizado su descenso hasta mínimos históricos. Si hace un año parecía que su tendencia al alza llevaría a que traspasara la barrera del 0%, en los últimos meses la tendencia ha cambiado y actualmente cotiza por debajo del -0,3%. Este punto, aunque es una buena noticia para los hipotecados, no está exento de riesgos. Tienes que tener en cuenta que, en una operación a tan largo plazo, los tipos pueden oscilar al alza o a la baja, y que desde la posición actual lo que es normal es que suban en el medio plazo.  Por eso, debemos procurar que la cuota que pagamos en una situación de tipos bajos nos deje suficiente margen para afrontar las subidas futuras del tipo de referencia.

Diferencial

 

Es el segundo componente del tipo de interés en un préstamo con garantía hipotecaria a tipo variable y que también condiciona lo que pagamos por nuestra hipoteca. Al contratar un préstamo hipotecario, al “Euribor” se le se suma un determinado tipo de interés. A diferencia del tipo de referencia, que no depende de nosotros, buscar aquellas hipotecas con menores diferenciales sí está en nuestras manos y por supuesto, influirá en la cuota de nuestro préstamo. Los diferenciales actuales se encuentran en torno al 1%, muy por encima de los que se vieron antes de la gran crisis financiera que estuvieron incluso por debajo del 0,3%.

Además, aunque la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario impide la contratación obligatoria de ciertos productos (seguros, planes de pensiones, etc.) para conceder un préstamo si existe la posibilidad de hacerlo opcionalmente para mejorar este diferencial. En estos casos, conviene analizar el coste de contratación de estos productos, valorar si realmente son necesarios (un seguro de vida o de hogar, por ejemplo, lo serán más que contratar un plan de pensiones o fondos de inversión), además del ahorro que pueden suponer en nuestra cuota. Cuanto más plazo y capital pendiente el ahorro por contratar productos vinculados será mayor que cuando queda menos plazo y cantidad y los tipos son bajos.

Otros costes, las comisiones de apertura y de cancelación

 

Contratar una hipoteca supone en muchos casos el pago de comisiones. Algunas son obligatorias como la comisión de apertura, que también desde la nueva Ley Hipotecaria solo puede ser una que aglutine todos los gastos de gestión.  Otras, sin embargo, únicamente se pagarán al realizar algún cambio en nuestro préstamo hipotecario, ya que deberemos hacer frente a los gastos que puedan ocasionarse al modificar las condiciones previamente pactadas, como en el caso de cancelación total o parcial del mismo.

Es importante que no olvidemos que esta comisión es opcional, hay muchas entidades que no la aplican y por tanto puede suponer un importante ahorro. En todo caso, la existencia de esta comisión de apertura debe ser informada con anterioridad al cliente.

Cuantía y plazo de la hipoteca

A mayor cantidad, mayor coste, por ello es importante pedir la cantidad justa, y no sobre endeudarse. Esta cantidad, sin embargo, tiene ciertos límites ya que dependerá del valor de compraventa o tasación de la vivienda. Lo más frecuente es que el importe máximo a financiar sea del 80% del valor de compraventa o tasación, tomándose como referencia habitualmente el menor de ellos para vivienda habitual. Un porcentaje que se reduce a un 70% o incluso menos si lo que vamos a financiar es la compra de una segunda residencia.

Por último, el plazo es una variable muy a tener en cuenta. Si lo alargamos, tendremos unas cuotas mensualmente más bajas, pero no debemos olvidar que el importe total de intereses será mayor. Por ello, es importante ajustar el plazo a nuestras necesidades, que sea lo más corto posible siempre que la cuota resultante no sólo se acomode a nuestros ingresos presentes, sino que tengamos margen suficiente para hacer frente a posibles subidas futuras.

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