Alerta ante una nueva burbuja inmobiliaria: el precio de la vivienda se aproxima a niveles crecientes de hace 16 años

El precio de la vivienda intensificó su tendencia alcista en el cuarto trimestre del año pasado de 2018, con un incremento trimestral del 2,13 por ciento, lo que situó el incremento interanual en el 8,2 por ciento, al tiempo que las compraventas alcanzaron las 516.680 operaciones, un 11,3 por ciento más. Es el mejor resultado desde 2008, según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.

El valor del Índice Registral de Actividad se situó en 101,4% en el cuarto trimestre de 2018, superándose los niveles globales de actividad del año 2003, señala el Colegio de Registradores. Esto supone que la actividad inmobiliaria global en España de compraventas e hipotecas por una parte, y de las cuentas anuales de las empresas, constituciones de empresas nuevas y concursos de acreedores del sector, por la otra, muestran un volumen conjunto de actividad global similar al de hace 16 años.

La estadística del Colegio de Registradores refleja que el endeudamiento hipotecario medio por vivienda durante el pasado año fue de 124.333 euros, un 5,3% más. Durante el cuarto trimestre, el endeudamiento subió un 2,8% trimestral, hasta 129.092 euros, y la contratación a tipo de interés fijo se mantuvo prácticamente estable, con el 40,3% de los nuevos contratos hipotecarios.

Por ello, los créditos con tipo de interés variable supusieron el 59,7% restante, siendo casi en su totalidad referenciados al Euríbor. La cuantía de los tipos de interés de contratación inicial de los nuevos créditos hipotecarios subió ligeramente, alcanzando un 2,3%, ligeramente por encima del trimestre anterior. A su vez, los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios siguieron creciendo, alcanzando los 24 años y 1 mes, con un incremento del 3,2% con respecto al tercer trimestre.

El Colegio de Registradores señala en su estadística que los indicadores de accesibilidad siguieron deteriorándose el año pasado. La cuota hipotecaria media mensual se situó en 568,4 euros, lo que supone un incremento del 4,5% sobre 2017, y un porcentaje del 29,7% de dicha cuota hipotecaria sobre el salario, mostrando un aumento de 1,03 puntos porcentuales con respecto a 2017.

Impagos de hipotecas

Por su parte, las certificaciones de vivienda por inicio de ejecución de hipoteca del cuarto trimestre alcanzaron las 7.258, un 17% más interanual. El 29,6% de estas certificaciones correspondió a personas físicas, mientras que el 70,4% restante a personas jurídicas.

El año 2018 cerró con 25.269 certificaciones de vivienda por inicio de ejecución hipotecaria, un 3,5% menos que en 2017. Durante el cuarto trimestre, las daciones en pago inscritas sobre viviendas sumaron 1.314 operaciones, un 3,1% inferior, correspondiendo el 87% a personas físicas, frente al 13% de personas jurídicas. En 2018 se registraron 6.620 daciones, cifra similar a 2017.

Las compraventas de vivienda registradas durante el cuarto trimestre del año pasado, con la estacionalidad habitual de ese periodo, bajaron un 7,4 por ciento interanual y un 9,8 por ciento intertrimestral, hasta las 120.199, la menor cuantía de los cuatro trimestres de 2018. Asimismo, en vivienda nueva durante se registraron en el cuarto trimestre 21.760 compraventas, con un descenso intertrimestral del 7,1 por ciento, mientras que en vivienda usada se alcanzaron las 98.439 compraventas, un 10,4 por ciento menos.

A pesar de este descenso trimestral, el ejercicio 2018 cerró con 516.680 compraventas de vivienda, la mayor cuantía de los últimos diez años, con un incremento del 11,3% sobre 2017.

Por comunidades autónomas, todas las regiones incrementaron las compraventas interanuales respecto al trimestre precedente, salvo Baleares (-0,1%). De hecho, en doce comunidades autónomas las tasas de crecimiento alcanzaron los dos dígitos.

Una nueva promoción de viviendas.

La compra por extranjeros alcanzó un 12,7 por ciento

Respecto a la compra de vivienda por extranjeros, durante el cuarto trimestre de 2018 alcanzó el 12,7 por ciento del total, por encima del 12,1 por ciento del tercer trimestre, si bien en términos absolutos se produce un ligero descenso, superando las 15.000 compraventas. De esta forma, el 12,7 por ciento de las compraventas del año 2018 fueron realizadas por extranjeros, con casi 65.500 operaciones.

Por nacionalidades, los británicos siguen encabezando la demanda extranjera, con un 16,6% por ciento de las compras por extranjeros, seguidos de alemanes (7,7 por ciento), franceses (7,4 por ciento), belgas (5,8 por ciento), italianos (5,1 por ciento) y suecos (5 por ciento).