Las claves de la nueva Ley de Vivienda: Límites de alquiler a grandes propietarios

Se está proyectando la aprobación de la Nueva Ley de Vivienda en España. ERC ya ha manifestado que aún no existe consenso entre PSOE y Podemos por lo que aún no hay certeza ni del contenido final ni de si será finalmente aprobada. ¿En qué consiste la ley de vivienda que está preparando el Gobierno?

Entre las principales cuestiones aborda la limitación del alquiler a los grandes propietarios. Se consideran grandes propietarios o grandes tenedores a las personas físicas y jurídicas que tengan, según la propuesta de PSOE, más de 10 viviendas en propiedad sin incluir garajes o trasteros y con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. La postura de propuesta de Podemos solicita que se consideren grandes tenedores a las personas que cuentan con cinco viviendas.

Estos grandes tenedores de patrimonio inmobiliario deberán modular el precio de sus alquileres en función de la zona.  Aquí entran en juego las denominadas “zonas tensionadas” que pretenden limitar el importe de las rentas del alquiler conforme a contratos precedentes, aunque esta medida solo se aplicaría a las personas jurídicas. La concreción dependerá de cada comunidad autónoma, podrían entrar dentro de esta regulación cientos de miles de viviendas.

PSOE y Podemos están de acuerdo en limitar el importe máximo de actualización de renta para que no se equipare al IPC, sino que sea como máximo un tres por ciento de forma permanente. ERC, por su parte, ha manifestado que no cuentan con su visto bueno por lo que la concreción y, en su caso, publicación de la Ley en la actualidad es incierta.

¿Qué son las zonas tensionadas?

La concreción de zonas tensionadas dependerá del Estado y de cada comunidad autónoma, todo ello supeditado a la revisión de cada Ayuntamiento. En el caso de que se declare un área zona tensionada, esta calificación será válida por un tiempo mínimo de tres años, tras los cuales se irá valorando y, en su caso, prorrogando año tras año.

Todo depende de la idea básica de que el precio medio de un alquiler en las zonas que sean consideradas tensionadas no sea superior al del 30 por ciento de los ingresos medios de la población de dicha zona.

En las zonas tensionadas deberán respetarse los precios de dicha pauta por grandes propietarios y también para los propietarios que no sean grandes tenedores si quieren aplicarse ciertos beneficios fiscales.

Existe una serie de requisitos para la declaración de zona tensionada, destacando la de que, en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada, el precio de la vivienda se haya incrementado un cinco por ciento por encima del crecimiento anual acumulado de IPC de dicho periodo.

Es evidente que las zonas tensionadas serán las grandes capitales españolas: Madrid, Barcelona, Valencia.. etc. Pero con la subida de precios del alquiler y con los ingresos medios de las familias, muchas ciudades podrían ser declaradas tensionadas sin ser aparentemente grandes urbes.

También se pretende crear alquileres públicos en las promociones de vivienda nueva. Con la nueva ley, las promociones de obra nueva deberán ajustarse a una reserva del 30 por ciento de sus viviendas a un parque público y la mitad de ese porcentaje se deberá destinar a alquiler social.

Ventajas fiscales para pequeños propietarios que pretender bajar el precio de los alquileres

Los pequeños propietarios (con menos de 10 viviendas según PSOE o menos de cinco según Podemos) podrán beneficiarse de deducciones fiscales para potenciar la rebaja del precio del alquiler, podrían incluso tener una bonificación del 90 por ciento de las rentas obtenidas.

·     Bonificación 50 por ciento a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.

·     Bonificación 70 por ciento si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años; o si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación

·      Bonificación 90 por ciento si se produce en áreas declaradas tensionadas.

Incremento de impuestos para viviendas vacías

Con la nueva ley, los ayuntamientos podrán aumentar la tasa del IBI a las viviendas que lleven vacías más de dos años y a propietarios que tengan más de cuatro viviendas en un mismo municipio. El recargo puede llegar hasta el 150 por ciento.

Regulación de desahucios

La nueva ley pretende perpetuar una regulación en los contratos de alquiler en caso de vulnerabilidad y también en los procedimientos judiciales haciendo más ágil y eficiente la comunicación entre Juzgados y Servicios Sociales. El partido Podemos propone prohibir lanzamientos de hogares vulnerables hasta que no se garantice una alternativa habitacional, cuestión que actualmente está vigente hasta el 31 de junio de 2023 después de sucesivas prórrogas, a pesar de haber sido establecida como escudo social para paliar la crisis económica derivada de la Covid 19, crisis sanitaria ya superada afortunadamente hace muchos meses.

Esto podría ir en contra del derecho a la propiedad privada consagrada en el artículo 33 de la Constitución Española. El artículo 47 de la Constitución Española declara que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y atribuye a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho”.

Es cierto que existe una complicadísima situación para muchas familias en el acceso a una vivienda y que los poderes públicos deben legislar propulsando que las familias puedan acceder a una vivienda, pero el derecho a la vivienda jurídicamente no es un derecho o un derecho fundamental, sino un principio inspirador del ordenamiento jurídico.

Actualmente muchos propietarios que no son grandes tenedores tienen sus procedimientos de desahucio paralizados por haberse declarado a sus inquilinos vulnerables en procesos de desahucio por falta de pago y expiración de plazo, de manera que unas familias están supliendo la vulnerabilidad de otras, en vez de asumirlas el Estado.