Alquiler en España: ¿Indefensión del propietario o discriminación para el inquilino?

La Ley de Vivienda en España ha tenido un doble efecto negativo en el mercado del alquiler perjudicando tanto a arrendadores como a arrendatarios. Ni propietarios ni inquilinos están contentos con la situación actual. Vamos a analizar la situación de ambos en la que existe tanto discriminación para los propietarios como discriminación para los inquilinos.

Indefensión del propietario que alquila una vivienda: El propietario que alquila su vivienda lo hace condicionado por estos  cuatro factores: La lentitud de la justicia. En España un proceso de desahucio en el mejor de los casos puede tardar 6 meses, pero lo más habitual es que llegue al año o si el Juzgado está especialmente saturado pueda llegar a los dos años. Estos plazos, además de los gastos de contratar abogado y procurador, suponen un freno para que muchos propietarios alquilen su vivienda.

Paralización de desahucios. El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 que fue prorrogado sucesivamente, por motivo de la guerra de Ucrania y la última vez por la inflación.

Este Decreto es aplicable a procesos de desahucio en los que, si el inquilino se valora como vulnerable, el proceso de desahucio se suspende. ¿Hasta cuándo se suspende? De momento hasta el 31 de diciembre de 2024, pero los propietarios tienen la incertidumbre de que sea nuevamente prorrogado.

Limitación de capacidad de embargo de deudas: El hecho de que en caso de impago de rentas el propietario se quede sin cobrar si los ingresos del inquilino no superan el salario mínimo interprofesional que actualmente es de 1.134 euros (si se retribuye en 14 pagas) o bien 1.323 euros mensuales (si se retribuye en 12 pagas). La incertidumbre de posibles destrozos o daños en la vivienda es una incertidumbre añadida del propietario por la mala práctica de una minoría de los inquilinos.

Desactualización de las rentas: La actualización de las rentas se ha limitado, concretamente en 2024 al 3% y más adelante el Gobierno creará un sistema de cálculo específico. El propietario que alquila una vivienda sabe que la actualización de su renta de alquiler estará por debajo de la subida de coste de vida e inflación. Esto es un desincentivo.

Discriminación y abuso para el inquilino que quiere alquilar una vivienda

El inquilino que alquila una vivienda lo hace condicionado por estos cuatro factores: Precios de alquileres elevados: Los precios de los alquileres están disparados. En las principales ciudades de España pagar el alquiler puede convertirse en misión imposible y no se corresponde con los ingresos medios. La consecuencia es que muchas personas y familias deben de buscar soluciones a habitaciones más precarias o compartir vivienda por no poder costearla de manera independiente y hacer frente a los demás gastos de vida, también cada vez más elevados.

Poca oferta de pisos en alquiler: Hay muy pocos pisos en alquiler en comparación con las personas que quieren y necesitan alquilar un piso. Muchos propietarios ya no alquilan sus viviendas. De hecho, es un factor que condiciona el precio del alquiler. Poca oferta de pisos de alquiler y mucha demanda de alquilar pisos hace que el precio del mercado inmobiliario del alquiler suba.

Dificultad para conseguir que alquilen un piso: Es una realidad que de no ir con garantía suficiente cada vez es más difícil que nos alquilen un piso. Cada vez más propietarios delegan el alquiler de sus propiedades en agencias que revisan la solvencia de pago e incluso efectúan el seguro de garantía de impagos. Esto deja fuera a las familias con peor situación económica que no tienen trabajos estables o cuyos salarios no son elevados y por tanto los propietarios no los consideran una garantía de pago real. 

De hecho, una familia extranjera, o con hijos menores o personas dependientes cada vez lo tiene mucho más difícil para alquilar un piso debido a prejuicios. Esto puede dar lugar a opiniones de todos los tipos, pero objetivamente, es la realidad a la que se enfrentan miles de familias en España. La poca vivienda social tampoco es suficiente para cubrir la necesidad de la sociedad de vivienda.

Inestabilidad e incertidumbre: Conseguir alquilar un piso es complicado, pero mantenerse en él pasados los 5 años mucho más. Con la desactualización de rentas y subida de precios de alquiler, la tendencia es que el propietario en cuanto pueda resolver el contrato (pasados los 5 primeros años de alquiler), lo haga y pida para renovar el contrato o firmar uno nuevo una renta superior, la más actualizada del mercado.

Conclusión de situación de alquileres en España

Ambas partes tienen razón en que la situación cada vez es peor para todos de una u otra manera. En lo que respecta a los propietarios. Como abogado he gestionado desahucios en los que el inquilino se ha mantenido en la vivienda más de dos años, ha entregado el piso destrozado y no ha pagado la renta ni la pagará por ser insolvente.

Estas situaciones  crean incertidumbre y temor a alquilar por parte del propietario por el abuso de una minoría de inquilinos aprovechados que generan situación de indefensión al propietario y hacen que o bien deje de alquilar su casa o la alquile con mayores exigencias. ¿Se trata de indefensión del propietario? Objetivamente, sí.

Por la parte que respecta a los  inquilinos. También hay que ser realista con una persona que quiera buscar un piso para alquilar. Si tiene hijos menores, es extranjero, no tiene trabajo estable o el sueldo no es muy alto, tiene muy complicado que le alquilen un piso en estos momentos por prejuicios por desgracia cada vez mayores. ¿Se trata de discriminación al inquilino? Objetivamente sí.

Al final, lo que ocurre es que propietarios e inquilinos se están enfrentando cada vez más por una Ley de Vivienda que lejos de ayudar está complicando todo más. La inflación afecta a todos, tanto al propietario que alquila la vivienda para cobrar una renta como para el inquilino que lo paga. 

Como se suele decir, “a río revuelto beneficio de pescadores”. Ante esta situación inmobiliaria convulsa, una minoría de ambas partes están abusando y es lo que crea malestar e incertidumbre general en el mercado inmobiliario.