08 de diciembre de 2022
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FIN DE SEMANA

El abogado Alberto García Cebrián explica en elcierredigital.com el alarmante escenario que se vive en el sector inmobiliario tras la pandemia

Cómo debe actuar un propietario tras el aumento de la morosidad de los alquileres en España

Muchos propietarios ni cobran el alquiler ni pueden disponer de la vivienda.
Muchos propietarios ni cobran el alquiler ni pueden disponer de la vivienda.
Situación preocupante en los impagos de alquileres, que aumentaron un 66,2% en 2020 según la información del decimotercer Estudio del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos. El abogado Alberto García Cebrián explica en elcierredigital.com los motivos detrás de este significativo incremento.

En 2020 se produjo un aumento de la morosidad de los alquileres del 93,65 % en Murcia, del 80,71 % en Madrid y del 80.05 % en Cataluña. La media de morosidad arrendaticia en 2020 se sitúa en 6.372,60 euros en promedio nacional.

La morosidad más elevada se produjo en Madrid, donde alcanzó la cifra de 8.973,80 euros. Le sigue Baleares con 8.718,20 euros, el País Vasco con 7.269,07 euros, Cataluña con 7.232,45 euros y Navarra con 6.566,56 euros.

Las deudas aumentan exponencialmente con la pandemia precisamente por haber atravesado una situación de crisis sanitaria que ha provocado a su vez una crisis social y económica que ha impedido que muchas familias puedan dar cumplimiento a su obligación de pago de alquiler, al igual que al de poder satisfacer las necesidades más elementales: Pago de suministros, alimentación, etc.

Doble problema social

Esta situación crea una doble problemática.

Por un lado, deja patente la precariedad que indiscutiblemente está sufriendo una parte de la sociedad, pues muchas familias no pueden pagar su alquiler ni sus gastos esenciales de vida.

Por otro lado, se transmiten a los propietarios las consecuencias del impago de alquiler, pues es “la pescadilla que se muerde la cola” y el hecho de que el inquilino no abone las rentas al propietario, supone que ese propietario pueda dejar de poder satisfacer gastos que le son igualmente esenciales como por ejemplo, pagar la hipoteca o cubrir sus propias necesidades y las de su familia, pues evidentemente ha adaptado sus gastos de vida a la previsión de cobrar las rentas pactadas con el alquiler.

¿Qué hay detrás del aumento de los impagos?

En la parte mayoritaria, personas necesitadas que debido a la crisis económica no les es posible abonar las rentas de alquiler. Personas que antes de la pandemia tenían una adecuada capacidad económica para abonar la renta y sus necesidades, pero que en el ámbito económico son las grandes víctimas de la pandemia, pues de repente se han visto en la situación dramática de no poder hacer frente ni al alquiler ni a los gastos básicos de su familia.

Esta situación siembra miedo e intranquilidad a la hora de alquilar una propiedad. 

Otra parte minoritaria, personas aprovechadas, que generan un gran daño a los propietarios y a la seguridad jurídica, pues siembran miedo e intranquilidad a la hora de alquilar una propiedad, se trata de personas que sacan partido de la normativa vigente.

Se han decretado por parte del Gobierno medidas de protección para las familias vulnerables, consistentes en lo que se refiere a los impagos de alquiler, de suspender ciertos procesos de desahucio habiéndose ampliado y prorrogado por el Real Decreto-ley 21/2021 hasta el 28 de febrero de 2022. Esto está permitiendo la proliferación y aumento de personas que, a pesar de tener un contrato de alquiler, no abonan la renta no por no poder, sino por no tener intención de hacerlo, tratando de alargar el tiempo de residencia en el inmueble alquilado el máximo tiempo posible, los coloquialmente denominados "inquiocupas".

¿A qué se enfrenta un propietario al que no le pagan el alquiler en este momento?

Hay que proteger a las familias que necesitan ayuda y realmente no pueden hacer frente al pago de alquiler, pero también hay que proteger a los propietarios que se encuentran desprotegidos, pues no siendo los responsables de esta situación, en muchos casos no cobran el alquiler ni pueden disponer del uso de su vivienda, ya que en ella residen personas, que, en ocasiones, dicho con el debido respeto, se aprovechan con la intención de vivir gratis a costa del propietario el mayor tiempo posible.

En este momento, si el inquilino demandado por un proceso de desahucio por impago de rentas o expiración del plazo de contrato de alquiler alega hallarse en situación de vulnerabilidad, se abre un incidente procesal tendente a valorar el caso y suspender, o no, el procedimiento. Esta situación no es aplicable a ocupación ilegal.

¿Qué ocurre en la práctica en un incidente de suspensión de proceso de desahucio por situación de vulnerabilidad?

Un incidente de vulnerabilidad en el Juzgado supone que el inquilino realizará una petición para que se declare que se encuentra en situación de vulnerabilidad, después dan traslado al propietario para que igualmente tenga oportunidad de alegar que él también se encuentra en situación de vulnerabilidad. Se da traslado a los servicios sociales y se emite un informe en el que según se haya podido acreditar, se declarará, o no, la vulnerabilidad de la parte demandada, el inquilino y/o de la parte demandante, el propietario.

En los casos en los que el inquilino no se declare en situación de vulnerabilidad, se continuará con el procedimiento sin suspensión de actuaciones (más allá del tiempo dedicado a resolver el incidente, que puede ser en algunos casos meses). En los supuestos en los que el inquilino se declara vulnerable y el propietario no, se suspenden las actuaciones (tanto juicio como lanzamiento) hasta que finalice el periodo de suspensión, en la actualidad el plazo de suspensión finalizará el 28 de febrero de 2022, pero no se descartan posteriores ampliaciones.

Para el caso de que se declare en situación de vulnerabilidad tanto al inquilino como al propietario, no se declarará la suspensión de las actuaciones y se continuará con el procedimiento.

En los casos en los que se suspenda el proceso de desahucio por apreciar la situación de vulnerabilidad del inquilino, existe un derecho de compensación económica en favor del propietario, pero que por desgracia hasta la fecha no se está haciendo efectiva en la práctica.

Por ello, muchos propietarios están padeciendo una situación complicada, pues son muchos los inquilinos que, al no tener ingresos ni propiedades, son reconocidos como familias vulnerables, pero los propietarios, al tener una vivienda en la que residir y otra vivienda alquilada (aunque no se cobre) en muchos casos cuentan con una situación económica aparentemente más desahogada, pero con una falta de liquidez en el día a día para cubrir sus gastos de vida.

En este contexto, cobrar el alquiler puede ser la diferencia entre llegar a fin de mes, o no. Muchos propietarios ni cobran el alquiler ni pueden disponer de la vivienda, debiendo de resignarse a tener el proceso de desahucio suspendido hasta el 22 de febrero de 2022, con la incertidumbre de que nuevamente se vuelva a ampliar la fecha de suspensión de procesos de desahucio, como ya ha ocurrido varias veces anteriormente.

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