Nueva Ley de Vivienda: Límite al precio del alquiler y a caseros con más de cinco inmuebles

La nueva Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno de coalición del PSOE y Podemos y apoyada por EH Bildu y ERC ya es una realidad y no ha dejado a nadie indiferente. Los alquileres de zonas tensionadas serán regulados y topados, ya sean inmuebles de grandes tenedores o de pequeños propietarios, aplicable a nuevos contratos y contratos ya vigentes.

Las propiedades que no pertenezcan a grandes tenedores en área tensionada el precio estarán condicionadas por el precio anterior de alquiler. 

Los grandes propietarios tendrán un tope con un índice de referencia que comenzará a elaborarse ahora y entraría en vigor a partir del 1 de enero de 2025. ¿En qué consistirá ese nuevo índice? De momento está por concretar, pero en teoría, se supone que también lo confeccionará el INE de manera específica para las rentas de alquiler. En 2023 se aplicará el límite del dos por ciento actual, mientras que en 2024 será del tres por ciento a todos los contratos en vigor, por tanto, ya no el IPC general.

Se podrá aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si así se establece en la declaración de zona tensionada. Había mucha tensión política entre las posturas de PSOE que pretendía fijar en 10 los inmuebles necesarios para considerarse gran tenedor y cinco inmuebles la postura de Podemos. Finalmente, el texto elaborado por el Gobierno de coalición, ERC y EH Bildu define gran tenedor a los propietarios que posean cinco o más inmuebles en un área tensionada.

Zonas tensionadas

La pregunta lógica que se hace toda persona es saber si reside en una zona tensionada o no, presuponiendo que habrá pautas sencillas de aplicar. Pues bien, los criterios que parece que se van a fijar ya están encima de la mesa, pero la aplicación e interpretación puede dar lugar a muchas casuísticas controvertidas.

Se amplía la declaración de zonas tensionadas inicialmente prevista, de manera que se considerará zona tensionada aquel en la que concurra al menos una de las siguientes dos situaciones:

·      Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30 por ciento de la renta media de los hogares.

·      Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos (en las negociaciones previas se barajaba el 5) por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Además, los gastos de intermediación inmobiliaria correrán a cargo del propietario, según cita el texto comunicado del acuerdo: "El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere". Lo mismo ocurre en relación con la obligación de “los inquilinos a abonar costes de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente". "Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas".

En relación con la vivienda protegida, los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40 por ciento en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización).

En relación con los procesos de desahucio, donde existe mayor polémica social. Con este nuevo acuerdo de Ley de Vivienda se prohíbe que se lleven a cabo sin fecha y hora predeterminada. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.

Lo difícil de esta situación es proteger a unos sin desproteger a otros. De entre otras ideas que nos pueden hacer reflexionar es.

¿Por qué no se incluyen medidas en contra de la ocupación ilegal de viviendas?

¿Por qué no se protege a los propietarios que alquilan sus viviendas frente a inquilinos con impagos reiterados? Los denominados coloquialmente “inquiocupas”.

¿Por qué no se tienen en cuenta en la cantidad de viviendas las renta o cargas de un propietario?

·      No será lo mismo un propietario con 5 viviendas sin cargas, que otras hipotecadas.

·      Será muy diferente en familias con grandes ingresos que otras que tienen como fuente de ingreso principal estos alquileres.

·      Una propiedad no sólo genera derechos, sino también obligaciones y responsabilidades que tampoco se han valorado.

·      También existen personas vulnerables con una o varias propiedades.

Además, el proyecto del texto de la nueva Ley de Viviendas contempla que las CCAA puedan articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos. En Madrid, Isabel Diaz Ayuso ya se ha pronunciado indicando que tiene intención de recurrirla ante el Constitucional por considerar que invade competencias autonómicas.

La postura de Isabel Diaz Ayuso según ha trascendido es la siguiente:

“Sobre el proyecto de Ley de Vivienda que se está tramitando actualmente en las Cortes, es una ley que ha sido elaborada, como todas últimamente, sin ningún consenso y sin ni siquiera preguntar a los agentes implicados e invadiendo claramente las competencias autonómicas… como siempre, algo a lo que no podemos acostumbrarnos”.

Díaz Ayuso también ha puntualizado que “para que no quepa ninguna duda, ya les anuncio que, si finalmente esa ley se aprueba, la Comunidad de Madrid va a adoptar todas las medidas que nos ofrece el ordenamiento jurídico para proteger la región y sus competencias de estas injerencias y, sobre todo, de los perjuicios y del asalto inconstitucional que suponen”.