15 de noviembre de 2019
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FIN DE SEMANA

Ciudades como Sidney o Seattle han optado por medidas de fomento de nuevas viviendas privadas para abaratar el coste y regular la oferta y demanda

¿Se debe congelar el precio de los alquileres? Alemania confirma que sí se puede regular y limitar por ley su subida

Recientemente se ha conocido que el Tribunal Constitucional de Alemania considera constitucional una ley que limita los precios del alquiler, en medio del debate por la crisis de la vivienda. Las corrientes sobre cual es la mejor solución siguen siendo motivo de discusión en España y Europa, habiendo expertos y economistas a favor de congelar los precios para que sean más asequibles y otros de tomar medidas relacionadas con el fomento de nuevas viviendas privadas para abaratar el coste.

"Es de interés público contrarrestar el desplazamiento de grupos de población económicamente menos favorecidos de los barrios más demandados" argumentan los magistrados que han defendido por unanimidad la Ley creada en 2015, que permite al gobierno regional establecer límites a ciertos tipos de vivienda y que pretende extender ahora al resto.

La subida de los precios de los alquileres ya es una realidad que trasciende todas las fronteras, ciudades como Sidney (Australia), Madrid, Seattle (EE.UU.), Londres (Reino Unido), Lisboa (Portugal), Palma, Roma (Italia) o Berlín (Alemania), son algunos de los ejemplos de cómo las urbes y la gentrificación han hecho que los precios suban en algunos casos de forma descontrolada.

Para solucionar el problema se han tomado diferentes medidas en estas ciudades, algunas de las cuales han optado por métodos de rebajas fiscales a arrendadores, otras han decidido promover la construcción privada o incluso pública, mientras que ciudades como la capital alemana han decidido dar un paso más allá y regular el precio de la vivienda.

En estos días ha sido común escuchar también en debates mediáticos españoles a favor de la vía berlinesa para frenar el avance de los precios de la vivienda; no obstante, la regulación por decreto de precios es algo algunos expertos y economistas consideran inviable por contradecir los principios de oferta y demanda del mercado.

Desde elcierredigital.com nos hemos puesto en contacto con Fernando Encimar, jefe de estudios de Idealista, quien explica que el mecanismo que se aplicará en Berlín "no se ha puesto en práctica hasta el momento" y que "conviene ser prudentes y esperar los resultados de su implantación" antes de defender el modelo sin conocer si funciona.

Fernando Encimar de Idealista.com

Encimar explica que este tipo de medidas se han descartado en otras capitales como París por atentar contra los derechos de la propiedad de los arrendadores. En el caso de Berlín, el tribunal constitucional no lo ve así y quitó la razón a la denuncia interpuesta por la dueña de un piso al que afectaba la medida. Según explica el analista, en Berlín "estas decisiones se remontan a 2015, cuando se comenzaron a regular los alquileres de viviendas, pero hasta ahora se ha demostrado que hay medidas más realistas".

En el caso de Sidney, una de las principales ciudades australianas se inició una política de fomento de la construcción, especialmente en las zonas de alta tensión, aumentando las plazas de vivienda, que han producido que los precios medios descendieran en un 40 por ciento. Medidas similares aplicó la ciudad de Seattle, en Washington, algo que Encimar encuentra "lógico" entendiendo que, cuantas más plazas de vivienda hay, "más fácil es satisfacer las demandas del mercado".

En Berlín en cambio las prohibiciones arrastran graves problemas, según explica Encimar, quien asegura que en un principio la regulación solo sería para viviendas vacías que nunca hubiesen sido alquiladas o sin rehabilitar. “Esto se resuelve de una forma sencilla, ya que muchos propietarios montaron salones o cocinas del estilo IKEA, permitiendo salir del alcance de la regulación de la región", afirma el jefe de estudios de Idealista.

“Berlín ha sufrido en los últimos años una migración importantísima de otras regiones impulsada por el aumento de puestos de trabajo en algunos sectores”, según Ecimar , quien añade que el número de nuevos residentes de Berlín alcanzó entre 2011 y 2018 los 450.000, mientras el parque de viviendas se mantuvo y apenas creció en menos de 100.000. Esto se traduce en aumento de los precios de forma desorbitada.

Para Encimar las medidas asumidas por Berlín corresponden a una medida política que piensa en corto plazo, ya que las regulaciones tan cerradas podrían derivar en alquileres ilegales, subviviendas o cobro de fianzas más altas que no son de vueltas. “La vivienda es un problema que se resuelve a largo plazo y estas medidas resuelven el problema hoy, no mañana”, defiende.

Portugal ya ha tomado cartas en el asunto

Durante el mes de junio se dio a conocer la información en medios españoles que el país vecino había decidido regular y limitar los precios de los alquileres. “Nada más cercano a la realidad” explica Fernando Encimar. El portal en el que trabaja también opera en Portugal y reiteradas oportunidades se han reunido con los responsables de vivienda del gobierno de los socialdemócratas.

“Nos han dejado claro de que de ninguna forma se limitará ni obligará a poner un techo al alquiler, se ha optado por dar beneficios fiscales a aquellos arrendadores que alquilen por precios menores a los del mercado”, asegura el jefe de estudios del portal.

Como ha podido comprobar este diario, el proyecto ideado por el Estado portugués fija límites de precio en los alquileres de vivienda según zona y tipo de inquilino; no obstante, especifica que la adhesión al programa es “voluntario”.

Madrid y Barcelona: entre cero construcciones y la estabilidad

Madrid y Barcelona son las ciudades en las que se hace más cuesta arriba alquilar debido a los precios; no obstante, Encimar explica que la división de distritos cambia mucho la demanda. No es lo mismo la cantidad de gente que quiere ir a Villa de Vallecas o San Blas que a Malasaña o Lavapiés, “en las segundas puedes tener hasta 80 demandas para un solo piso ofertado”.

En España desde el periodo de Zapatero, cuando la cuota de alquileres comenzó a subir, se han tomado medidas para mejorar las condiciones. “Cuando gobernó Rajoy, por ejemplo, se eliminó la desgravación de la compra de viviendas”. No obstante, en el año 2000 los alquileres de Madrid representaban solo el 9%, hoy llegan a entre un 26% y 28%.

Hasta ahora Barcelona se mantiene como una de las ciudades más costosas.

“Aún sí, estamos viendo algunas zonas de Barcelona y Madrid que comienzan a estabilizar los precios con leves bajadas y subidas en los últimos meses. Vemos que el mercado en algunas zonas se comienza a regular”, afirma Fernando.

En el caso de Madrid, las opciones al estilo Sidney no han prosperado, ya que según explica durante el pasado gobierno municipal se evitó la aplicación y edificación de varios proyectos de vivienda por “motivos puramente ideológicos”. Esto podría bloquear la autoregulación del mercado en tanto, la demanda crece y la oferta se mantiene igual.

Hasta el momento, el debate sigue en la mesa, las ciudades españolas pueden optar por modelos de más vivienda (Privada o pública) menos precios o la de limitación de precios. Dependerá de la voluntad políticas de los gobiernos regionales y en última instancia de los tribunales, como el caso berlinés, que hacer para evitar que suba el coste de la vivienda.

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