23 de septiembre de 2021
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FIN DE SEMANA

La vivienda fue heredada en calidad de bien proindiviso por lo que su venta se hace complicada a no ser que una parte venda antes a la otra

La verdad del futuro de Cantora para Kiko Rivera: Vender solo una parte podría devaluar el valor de la finca

La finca La Cantora.
La finca La Cantora.
Alberto García Cebrián, abogado de familia, explica para elcierredigital.com la complejidad de vender o enajenar la finca Cantora, propiedad de Isabel Pantoja y su hijo Kiko Rivera, por el régimen de proindiviso con el que fue heredada. No es imposible que Kiko venda su parte, pero tampoco es fácil.

El fin de semana Kiko Rivera, hijo del torero fallecido Paquirri y de la tonadillera Isabel Pantoja, afirmó que está recibiendo ofertas para la posible venta de su porcentaje de propiedad de la popular finca “Cantora”. Pues bien, dicha finca es copropiedad en régimen de proindiviso ordinario, donde Isabel Pantoja tiene un 52,40 % y Kiko Rivera un 47,60 %.

Además, respecto de la finca pesa una hipoteca millonaria, por lo que ambos tienen limitaciones en cuanto al derecho de uso y disposición del derecho de propiedad como analizaremos a continuación.

Derecho de uso: Todos los copropietarios pueden ejercer su derecho de uso, pero ninguno puede impedir la utilización de los demás.

En este caso, Isabel Pantoja reside en Cantora junto a otras personas mientras que Kiko Rivera ni reside ni ha exigido a Isabel su derecho de uso, por tanto, en el plano legal, hoy en día, Kiko tácitamente está aceptando el uso de su madre. Y aunque Kiko podría reclamar su derecho de uso a Isabel, para ello es fundamental mostrar fehacientemente su oposición expresa al uso exclusivo de Isabel ya sea por burofax o requerimiento notarial.

A partir de ese momento podemos analizar las posibilidades que tiene Kiko para tratar de evitar que su madre siga aprovechándose del uso de la finca y excluyendo que él lo pueda disfrutar, habida cuenta de que la cordialidad entre ellos, en este momento, es inexistente.

Posibilidades judiciales de Kiko Rivera en el uso de Cantora

¿Kiko Rivera puede desahuciar de Cantora a Isabel Pantoja? No, al ser Isabel Pantoja copropietaria.

 Uso compartido de Kiko Rivera e Isabel Pantoja de Cantora: Kiko podría solicitarlo y los tribunales pueden llegar a acordar el uso compartido de Cantora, bien mediante un uso solidario (ambos pueden utilizarlo a la vez si es posible), bien mediante un disfrute sucesivo (periodos alternativos sucesivos para Isabel y para Kiko).

Tal vez para Kiko no sea en este momento útil el uso compartido de Cantora, pero al menos sí le permitiría “hacer fuerza” en la negociación, pues en la situación actual Isabel tiene una posición más cómoda respecto de la finca, pues hasta la fecha disfruta de su uso y Kiko no se ha opuesto a ello.

Periodistas a las puertas de Cantora.

Kiko Rivera ayer también manifestó que había remitido un burofax que Isabel Pantoja al parecer había rehusado recibir. Y dio a entender que el siguiente paso podría ser realizar un requerimiento notarial para oponerse al uso exclusivo del que hasta la fecha disfruta Isabel Pantoja.

Petición de indemnización si Isabel Pantoja impide el uso de Cantora de Kiko Rivera: En primer lugar, repetimos que Kiko debería reclamar fehacientemente a Isabel Pantoja su uso, o alternativamente, solicitarle el pago de una renta por el uso exclusivo. A partir de ese momento, si Isabel Pantoja impidiera el derecho de uso de Kiko, nacería la obligación de resarcir a Kiko por el daño causado, pues podría constituir un enriquecimiento injusto por parte de Isabel Pantoja.

Según la Ley, para la validez de los actos de administración (conservación y uso) es necesario el acuerdo por mayoría, y en este caso la mayoría es de Isabel Pantoja (art. 398 CC), mientras que para los actos de disposición (venderla, hipotecarla, etc.) es necesaria la unanimidad, o lo que es lo mismo, el consentimiento de Kiko e Isabel. En cambio, tanto Isabel como Kiko por separado, podrían disponer de su porcentaje de propiedad (art. 399 CC).

Vamos a intentar explicarlo de una manera fácil y entendible:

Posible venta del porcentaje de Kiko Rivera

Existen dos posibilidades de disposición de la propiedad de Cantora: Vender conjuntamente Isabel y Kiko el 100% de la propiedad o, que uno sólo venda su porcentaje.

- Venta del 100% de Cantora: La mejor opción para vender Cantora sería que Kiko e Isabel, ambos, acordarán la venta conjunta, lo que no es previsible dado el enfrentamiento que existe entre ambos en la actualidad.

En defecto de acuerdo, siempre existe la posibilidad de que Isabel o Kiko insten por su cuenta una demanda de división de la cosa común para poner fin a la situación de copropiedad sobre el inmueble, pero se trata de un proceso judicial complicado, lento y costoso.

- Venta del porcentaje de propiedad de Kiko o Isabel por separado: Tanto Kiko Rivera como Isabel Pantoja podrían optar por vender su porcentaje de propiedad a un tercero, pero la venta de su porcentaje perdería mucho valor en el mercado inmobiliario al no adquirir el comprador el 100% de la propiedad. Además, hay que tener en cuenta que la hipoteca pesa sobre el 100% de la propiedad de Cantora, el posible comprador de un porcentaje de propiedad (el de Kiko o Isabel) compraría un porcentaje de propiedad hipotecada en su conjunto. El acreedor hipotecario (el banco) no tiene una parte de la hipoteca sobre Kiko y otra sobre Isabel Pantoja, la hipoteca grava la propiedad Cantora en su conjunto.

Adquisición preferente

Retomando la información de Kiko Rivera en la que manifiesta que puede estar recibiendo ofertas para la venta de su porcentaje de propiedad de la finca Cantora, existe derecho de adquisición preferente (1.522 CC) por parte Isabel Pantoja, de modo que podría hacer uso de este derecho y comprar el porcentaje que pretendiera vender Kiko en el mismo precio y en las mismas condiciones.

Si Kiko Rivera quisiera vender a un tercero su porcentaje de propiedad, tiene la obligación de notificar de forma fehaciente su decisión y condiciones de venta a Isabel Pantoja, que tendrá un mes de plazo para ejercer su derecho de tanteo.

En el caso de Kiko Rivera, si no comunicara fehacientemente la venta de su porcentaje de propiedad, o la vendiera por un precio o condiciones diferentes a las recogidas en la notificación, Isabel Pantoja podría ejercitar su derecho de retracto en un plazo de tres meses desde que tuvo conocimiento de la venta, o desde la fecha que se inscriba la transmisión en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, si Kiko pretendiera vender por un precio bajo su porcentaje de propiedad, se arriesgaría a que Isabel lo comprara en ese mismo precio. De producirse esa situación, Kiko Rivera podría resolver la copropiedad de Cantora, ya sea por la venta a tercero o la adquisición preferente de Isabel Pantoja.

Pero en ese caso, probablemente la beneficiada sería Isabel Pantoja que tendría la oportunidad de comprar el porcentaje de propiedad de Kiko para, una vez que tuviera el 100% de Cantora, venderla por precio de mercado y por tanto, haber comprado por un precio inferior al de mercado a Kiko Rivera (al ser un porcentaje de propiedad) y vender posteriormente la finca a un precio mayor, al precio real.

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