19 de mayo de 2022
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FIN DE SEMANA

Entre la renta no pagada, los gastos de profesionales y reparaciones, el arrendador podría sumar una merma económica de hasta 15.000 euros

Propietarios que desahucian a sus inquilinos por impago sufren grandes pérdidas

Según el abogado Alberto García Cebrián, especializado en procesos de desahucio, un propietario se puede enfrentar a una pérdida económica de unos 15.000 euros de media. Muchos propietarios tienen miedo a alquilar sus viviendas y eso está provocando un doble efecto. Por un lado, hace que se incrementen los precios del alquiler y por otro, que se endurezcan los requisitos que piden los propietarios a los inquilinos para poder alquilar su propiedad.

La pérdida económica en aquellos casos en los que un propietario no recibe la renta de alquiler del inquilino y acude al desahucio por impago, es considerable. Entre la renta dejada de percibir, los gastos de profesionales y las reparaciones se puede calcular una pérdida de unos 15.000 euros para el propietario.

Cada proceso tiene unos plazos concretos que no se pueden conocer con anterioridad pues depende del Juzgado y del desarrollo del proceso. De media, un desahucio, actualmente, puede demorarse un año, lo que supone que se acumule la deuda que existía en el momento de la interposición de la demanda con las mensualidades que se devenguen y no sean satisfechas hasta la recuperación de la posesión.

De media, el impago suele rondar unos 8.000 euros. Evidentemente existirán casos en los que el importe será menor, pero también otros en los que será mayor. Si los inquilinos son insolventes, el propietario nunca cobrará la deuda de alquiler. Aunque hay que decir que como norma general, de forma mayoritaria, los inquilinos pagan el alquiler. Sin embargo, existe una minoría que no lo hace de manera sistemática, alquilando pisos sucesivos, creando una sensación de inseguridad que perjudica al mercado inmobiliario.

Reparaciones en el inmueble

En una resolución de contrato extrajudicial en la que propietario e inquilino acuerdan finalizar el contrato de alquiler, el estado del inmueble suele ser adecuado. En cambio, en muchos de los casos en los que el propietario desahucia al inquilino por impago de rentas el inmueble no ha tenido las reparaciones y mantenimiento adecuado y el propietario lo recibe en el acto de lanzamiento en muy malas condiciones.

Las reparaciones del inmueble no sólo suponen un disgusto y tiempo hasta su reparación, sino que también se traducen en pérdidas económica al no poder alquilar el inmueble hasta que se encuentre en un estado adecuado. En ciertos casos, incluso el gasto de reparación es mayor que el ingreso del alquiler que se ha recibido.

De media, podemos suponer un coste en reparaciones de unos 6.000 euros aunque, evidentemente, habrá casos en los que el gasto será mínimo y otros en los que el gasto sea aún mayor.

Gastos de procedimiento judicial

Los gastos de abogado y procurador, cuya intervención es obligatoria en un proceso de desahucio en España, suelen ascender a unos 1.000 euros. Además, en el momento de la recuperación de la posesión del inmueble y acto de lanzamiento judicial, suele ser necesaria la intervención de un cerrajero que supone un gasto adicional. En muchos casos, los propietarios hacen uso de su seguro de hogar y en las pólizas suelen tener cubierta la asistencia del cerrajero lo que supone un abaratamiento o ahorro de costes.

La situación económica de muchas familias es precaria lo que, evidentemente, aumenta la vulnerabilidad social. A la mala situación económica de muchas familias se le une el precio de la vivienda que, en comparación a los sueldos, es cara por lo que algunas de estas familias tienen dificultades para pagar su vivienda, ya sea la hipoteca o el alquiler.

Como norma general, en vivienda se invierte la mitad de los gastos familiares, lo que supone una desproporción para poder atender adecuadamente los demás gastos de vida.

Muchos factores influyen, y cada caso es diferente, no se puede generalizar, pero en una familia media, de matrimonio con dos hijos, en la que tengan la suerte de trabajar ambos padres y cada uno de ellos cobre 1.200 euros, si suponemos un alquiler o hipoteca de 600 euros (lo que en ciudades como Barcelona o Madrid es complicado pues los precios suelen ser muy superiores), mientras ambos tengan ingresos y se mantengan juntos podrán pagar la vivienda e incluso mantener una buena calidad de vida.

Pero, ¿qué ocurre si se separan y deben de costear cada uno de ellos una vivienda de 600 euros? ¿Qué ocurre si sólo obtiene ingresos uno o alguno de los esposos se queda sin trabajo? Evidentemente, las cuentas no salen y en ese caso se tienen que priorizar las necesidades familiares y, a pesar de ser muy importante pagar la vivienda, será prioritario cubrir los gastos básicos de vida de alimentación y suministros, más aún si existen niños.

Por otro lado, a medida que aumentan los impagos de alquileres aumenta el miedo de los propietarios a alquilar sus viviendas lo que, a su vez, hace que el precio del alquiler suba y se tienda a exigir mayores requisitos a los posibles inquilinos, lo que complica aún más la situación.

Debemos de analizar la situación con perspectiva y ponernos en el lugar de todos. Hay que diferenciar a las personas que atraviesan una mala situación económica, que suele coincidir con personas con buena fe y empatía que mantienen una actitud cordial y acaban llegando a soluciones amistosas. Por ejemplo, entregar la posesión al propietario al ver que no pueden hacer frente al alquiler, buscando otras opciones y soluciones y, por su parte, el propietario que condona la deuda en atención a las excepcionales circunstancias. Evidentemente, no siempre es posible y existen casos de gran necesidad a los que le perjudica la falta de ayuda pública.

Personas aprovechadas

Existen minoritariamente otro tipo de personas que desde el inicio saben que no van a abonar la renta del piso alquilado y, en muchos de estos casos, dan largas al propietario para retrasar la presentación de la demanda y una vez presentado el desahucio tratan de retrasar el proceso todo lo posible aprovechándose de la lentitud de los Juzgados para, una vez desahuciados, volver a actuar de la misma forma como modo de vida. A estas personas se les ha empezado a llamar informalmente inquiocupas, inquilinos ante la ley pero que en la práctica no pagan el alquiler.

Esta minoría de personas aprovechadas provocan un gran daño al sector y a los propietarios que, en ocasiones, tienen un piso en alquiler para con la renta cubrir sus necesidades y que, al no recibir el alquiler, sufren un daño totalmente inmerecido. Incluso hay propietarios que están pagando la hipoteca y al no recibir el alquiler acordado se enfrentan a grandes dificultades económicas.

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