El sistema de cálculo de la plusvalía puede encarecer el impuesto varios miles de euros

La Plusvalía Municipal es el nombre común del “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, un tributo con el que los españoles están muy familiarizados, ya que debe abonarse en las compraventas, las herencias o las donaciones de vivienda.

Este impuesto municipal grava el incremento de valor de las propiedades en el momento en el que se venden y debe abonarse en un plazo de 30 días, siempre que se hayan generado ganancias patrimoniales.

Pero ¿se paga lo mismo en todas las ciudades de España?, ¿cómo se calcula este impuesto? De acuerdo con un análisis realizado por Fotocasa, existen grandes diferencias en el precio de la plusvalía según el sistema de cálculo utilizado y el tipo impositivo fijado por cada ayuntamiento.

Formas de calcular la plusvalía municipal

En las compraventas de viviendas, son los vendedores los responsables de abonar este tributo municipal que, desde el Real Decreto-Ley aprobado en 2021, puede calcularse a través de dos sistemas distintos: el mecanismo objetivo y el mecanismo real. Como novedad, el contribuyente puede elegir el cálculo más conveniente económicamente.

Para calcular el valor de la plusvalía municipal a través del mecanismo objetivo, primero se debe obtener la base imponible - a partir de la cual se harán los cálculos -  multiplicando el valor catastral de la vivienda por el coeficiente correspondiente. Al resultado, se le debe multiplicar el tipo impositivo fijado por cada localidad para obtener el precio final a pagar en concepto de plusvalía municipal.

Sin embargo, para calcular la base imponible del impuesto a través del mecanismo real se tiene en cuenta la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta. El resultado se multiplica por el porcentaje del valor catastral de la vivienda (que puede encontrarse en el último recibo del IBI) y, finalmente, al importe se le aplica el tipo impositivo aplicado por el ayuntamiento, que no podrá superar el tipo máximo legal (30%).

Una forma rápida de agilizar el cálculo de la base imponible según cada sistema es utilizar la Calculadora de Plusvalía Municipal de Fotocasa. Para calcular el precio final del impuesto, eso sí, habrá que tener en cuenta que cada ayuntamiento puede aplicar un tipo impositivo distinto.

Diferencias en el precio de la plusvalía en Madrid, Barcelona, Sevilla o Santander

Vamos con un ejemplo. En 2020, un particular adquiere una vivienda por 150.000 euros. Tras tres años siendo propietario del inmueble, decide venderlo por 180.000 euros. La propiedad cuenta con un valor catastral de 120.000 euros y su porcentaje del valor del suelo catastral es del 60%.

¿Qué importe pagaría de plusvalía el vendedor por la misma vivienda si esta se encontrara en Madrid, Barcelona, Sevilla o Santander?

De acuerdo con los datos anteriores, la base imponible según el mecanismo objetivo sería de 11.520 euros, mientras que, según el mecanismo real, sería de 18.000 euros. En este caso, lo más conveniente es escoger el mecanismo objetivo para calcular el importe a pagar por el impuesto.

Si la vivienda se encontrara en Madrid, cuyo ayuntamiento estipula un tipo impositivo del 29%, el vendedor debería abonar 3.340 euros en concepto de plusvalía municipal con el mecanismo objetivo. En Barcelona, en cambio, el tipo impositivo aplicable es el máximo legal, un 30%, por lo que, si la vivienda se ubica en la ciudad condal, pagaría 3.456 euros de plusvalía.

En el caso de Sevilla, donde se aplica un tipo impositivo del 26,8%, el importe a pagar se ajustaría hasta los 3.087 euros y, finalmente, si la vivienda se encontrase en la zona norte de España, en la ciudad de Santander, el vendedor pagaría un impuesto aún más bajo (2.419 euros), ya que su ayuntamiento aplica un tipo impositivo del 21%.

Y ¿cuánto de más debería pagar si, en lugar de utilizar el sistema objetivo, se decantara por el sistema real? Al optar por la otra alternativa de cálculo abonaría 5.220 euros en Madrid, 5.400 euros en Barcelona, 4.824 euros en Sevilla y 3.780 euros en Santander.

En este caso, al escoger el sistema Real, el valor de la plusvalía municipal se incrementa en un 56%. No obstante, hay que tener en cuenta según cada situación particular el sistema más conveniente para realizar el cálculo de la plusvalía puede variar.

El abono de la plusvalía municipal puede tramitarse obteniendo la hoja de autoliquidación en la notaría en la que se ha firmado la escritura, a través de la web del ayuntamiento o de forma presencial, en las oficinas de atención de Hacienda de cada localidad.